Dans le domaine de l’immobilier et de la construction, on entend souvent parler de terrain viabilisé. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Comment reconnaître un tel terrain et quelles sont les démarches à suivre pour le viabiliser ? Cet article vous présente tout ce qu’il faut savoir sur cette notion importante lorsqu’il s’agit d’acheter ou de vendre un terrain.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?
Un terrain viabilisé est un fonds qui a été raccordé aux différents services publics essentiels, tels que l’eau, l’électricité, le gaz, les télécommunications et les égouts. Ces raccordements permettent aux futurs occupants de bénéficier des services de base nécessaires à leur confort et à leur vie quotidienne. Un terrain qui n’a pas encore été viabilisé est appelé « terrain non viabilisé » ou « terrain brut ». Il peut être difficile de construire une maison sur ce type de terrain sans effectuer au préalable les travaux de viabilisation.
Les étapes pour viabiliser un terrain
La viabilisation d’un terrain nécessite de suivre plusieurs étapes, qui peuvent varier en fonction des caractéristiques du terrain et des règles d’urbanisme locales. Voici les principales étapes :
- Consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Pour connaître les contraintes liées à l’utilisation du terrain, il convient de se référer au PLU de la commune. Ce document précise les règles d’urbanisme applicables sur le territoire communal et peut notamment indiquer si le terrain est constructible ou non.
- Demande de Certificat d’Urbanisme : Cette demande auprès de la mairie permet de vérifier que le terrain est bien viabilisable et de connaître les servitudes d’utilité publique qui peuvent affecter le projet de construction.
- Réalisation des études techniques : Pour déterminer les travaux nécessaires à la viabilisation du terrain, il est souvent nécessaire de réaliser des études de sol, de topographie et d’implantation.
- Contact avec les différents gestionnaires de réseaux : Avant d’entamer les travaux, il faut demander aux gestionnaires de réseau (eau, électricité, gaz, télécommunications) de fournir un devis pour raccorder le terrain à leurs services.
- Obtention des autorisations administratives : Selon la nature des travaux, il peut être nécessaire d’obtenir une autorisation de travaux ou un permis de construire. Ces démarches sont effectuées auprès de la mairie de la commune où se trouve le terrain.
- Réalisation des travaux de viabilisation : Une fois toutes les autorisations obtenues et les devis validés, les travaux de raccordement peuvent commencer. Il est recommandé de faire appel à des professionnels qualifiés pour effectuer ces travaux.
Attention, si vous faîtes construire, il est important de bien valider qui prend en charge la viabilisation du terrain (maître d’ouvrage ou contructeur). Il s’agit souvent de l’un des pièges à éviter dans le cadre d’un CCMI.
Les avantages d’un terrain viabilisé
Investir dans un terrain viabilisé présente plusieurs avantages :
- Gain de temps : Les travaux de raccordement aux services publics ayant déjà été réalisés, il est possible de commencer la construction plus rapidement sur un terrain viabilisé que sur un terrain non viabilisé.
- Économie financière : Bien que le prix d’achat d’un terrain viabilisé soit généralement plus élevé que celui d’un terrain brut, il permet d’éviter les coûts supplémentaires liés aux travaux de viabilisation. De plus, ces coûts sont souvent difficiles à estimer précisément à l’avance et peuvent donc entraîner des dépassements budgétaires.
- Sécurité juridique : Un terrain viabilisé offre une meilleure garantie quant à sa conformité avec les règles d’urbanisme locales et les servitudes d’utilité publique. Cela réduit les risques de litiges ou d’annulation du projet de construction en cours de réalisation.
- Valorisation du bien : Un terrain viabilisé a généralement une valeur marchande supérieure à celle d’un terrain non viabilisé. En effet, la viabilisation rend le terrain immédiatement constructible et donc plus attractif pour les potentiels acquéreurs, particuliers ou promoteurs immobiliers.
Quel choix entre un terrain viabilisé et un terrain brut ?
Au moment d’acheter un terrain pour construire une maison, il est essentiel de bien réfléchir au choix entre un terrain viabilisé et un terrain non viabilisé. Si le premier offre des avantages certains en termes de gain de temps, d’économies financières, de sécurité juridique et de valorisation du bien, il peut néanmoins être intéressant d’envisager l’achat d’un terrain brut dans certaines situations :
- Si vous disposez d’un budget limité pour l’achat du terrain et que vous êtes prêt à réaliser les travaux de viabilisation par la suite. Attention toutefois, il faut savoir que plus le terrain est éloigné des accès aux réseaux (souvent au niveau de la route permettant d’entrer sur le terrain), plus le prix des raccordements sera élevé !
- Si vous souhaitez construire une maison écologique ou autonome en énergie, qui ne nécessite pas de raccordement aux services publics traditionnels (par exemple, une maison équipée de panneaux solaires, d’un système de récupération d’eau de pluie, d’une micro-station d’épuration, etc.).
- Si vous êtes prêt à assumer les risques et les coûts supplémentaires liés aux démarches administratives et aux travaux de viabilisation.
En conclusion, il est important de bien se renseigner sur la notion de terrain viabilisé, afin de savoir exactement ce que cela signifie avant d’acheter ou de vendre un terrain. Cette étape permet de mieux comprendre les avantages et les inconvénients de ce type de terrain, ainsi que les démarches à suivre pour le viabiliser.